Problem służebności gruntowych jest dosyć często spotykany w praktyce. Dotyczy on przede wszystkim właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości, z których jedna dotknięta jest problemem (bądź problemami) wynikającymi między innymi z charakterystyki geologicznej bądź usytuowania ( np. problem braku dojazdu do działki).

Najprościej mówiąc służebność gruntowa polega na tym, że właściciel jednej z nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) może domagać się od właściciela drugiej nieruchomości (tzw. nieruchomości obciążonej) określonych zachowań (tzn. działań bądź zaniechań).

Bardzo ważną cechą każdej służebności gruntowej jest to, że jej ustanowienie dopuszczalne jest tylko i wyłącznie w celu zwiększenia użyteczności całej nieruchomości władnącej bądź jej oznaczonej części. Jednocześnie przy wykonywaniu służebności gruntowej należy przestrzegać zasad współżycia społecznego oraz ustalonych zwyczajów (jeśli takie istnieją). Ponadto, wykonując prawo wynikające z ustanowienia takiej służebności, należy w możliwie najmniejszym stopniu stwarzać utrudnienia przy korzystaniu z nieruchomości obciążonej taką służebnością.

Fakt istnienia służebności gruntowej na danej nieruchomości uwidoczniony jest poprzez odpowiedni wpis do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz władnącej.

Warto również wspomnieć, że niewykonywanie służebności gruntowej przez okres 10 lat powoduje jej wygaśnięcie z mocy prawa (art. 293 kc).

Ustanowienie służebności gruntowej stwarza dla właściciela nieruchomości obciążonej dosyć niekorzystną sytuację, dlatego obowiązujące przepisy prawa cywilnego, przewidując ochronę takiego właściciela, wprowadzając możliwość uwolnienia się od istniejącej już służebności gruntowej. Właściciel nieruchomości obciążonej może bowiem, w zależności od okoliczności faktycznych, domagać się:

a)      zniesienia służebności za wynagrodzeniem,

b)      zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Pierwsza z wymienionych możliwości dotyczy przypadku, gdy w skutek zmiany stosunków istnienie służebności gruntowej stało się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwe, a jednocześnie wykonywanie służebności nie jest konieczne dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Z kolei druga z możliwości (zniesienie służebności gruntowej bez wynagrodzenia) obejmuje sytuacje, w których służebność taka utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie.

Hanna Bukowska LL.M.