Problematyka ksiąg wieczystych regulowana jest kompleksowo przez Ustawę z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz.147). Najogólniej rzecz biorąc księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, w celu ustalenia ich aktualnego stanu prawnego (prawa własności). Warto podkreślić, że możliwe jest również założenie i prowadzenie księgi wieczystej dla tzw. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W praktyce znaczenie ksiąg wieczystych jest niezwykle duże. Wynika to przede wszystkim z domniemań i zasad płynących z wpisów dokonanych w księgach wieczystych. W świetle obowiązujących przepisów domniemywa się bowiem, że prawo wynikające z treści księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 Ustawy). Jednocześnie w przypadku niezgodności pomiędzy stanem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która poprzez dokonanie czynności prawnej z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabyła własność bądź inne prawo rzeczowe. Jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 Ustawy), która służy przede wszystkim uporządkowaniu, zapewnieniu powszechnego bezpieczeństwa i  kontroli w obrocie nieruchomościami. Taka regulacja w praktyce oznacza jednocześnie poważne odstępstwo od ogólnej zasady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, czyli zasady: że nikt nie może udzielić (przekazać) więcej praw niż sam posiada. Bowiem w przypadku zakupu nieruchomości od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel nabywca staje się jej właścicielem – również w przypadku, gdy sprzedający nie był jednak w rzeczywistości właścicielem sprzedawanej nieruchomości…

Na zakończenie warto również podkreślić, że księgi wieczyste są jawne (tzw. jawność formalna). Oznacza to, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisu w księdze. Przy czym prowadzona od roku 2003 informatyzacja ksiąg wieczystych bardzo ułatwia bieżący dostęp do informacji zawartych w księgach wieczystych. Księgi wieczyste zakładane są i prowadzone w powszechnie dostępnej formie elektronicznej…

Hanna Bukowska