Problematyka ksiąg wieczystych uregulowana jest w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147).

Księgi wieczyste mają w obrocie nieruchomościami bardzo duże znaczenie. Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalania i bieżącego monitorowania stanu prawnego nieruchomości. Każda nieruchomość powinna mieć ustanowioną księgę wieczystą, możliwe jest również ustanowienie księgi wieczystej dla ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Warto podkreślić, że księgi wieczyste mają charakter jawny. Oznacza to, że każdy ma prawo wglądu do ksiąg wieczystych. W konsekwencji nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.

Bardzo ważną cechą ksiąg wieczystych jest tzw. domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.  W związku z tym przeciwko domniemaniu wynikającemu z księgi wieczystej nie można powołać się na domniemanie wynikające ze stanu posiadania. Oznacza to również, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym ma niezwykle dużą doniosłość prawną. W przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym rozstrzyga się taką sytuację na korzyść tego, kto z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe – jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Należy wspomnieć jednocześnie, że w przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba której prawo nie zostało wpisane bądź wpisane zostało do księgi wieczystej błędnie może domagać się usunięcia takiej niezgodności (poprzez złożenie odpowiedniego wniosku).

Na zakończenie warto jeszcze wspomnieć, że ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem w takiej księdze nieujawnionym.

Hanna Bukowska LL.M.